X
تبلیغات
<-املاک آراد->

LOGO

گروه مشاورين املاك آراد
در مناطق غربي سواحل و جنگل هاي مازندران
  • banner 240x80px
  • banner 240x80px
  • banner 240x80px

وظیفه بنگاه دار چیست؟(بخش دوم)

▪ امروزه نتیجه این بی بند و باری ها آمارهای وحشتناکی است که باعث طرح شکایت ها و پرونده ها در مراجع قانونی شده است به نوعی که ۱۰ تا ۱۵ درصد پرونده های مفتوحه در هیات های حل اختلا ف ادارات کار مربوط به دعواهای کارگر و کارفرما (مشاوران و مدیر بنگاه) است که برخی از مشاوران برای گرفتن حق خود از صاحب بنگاه، به زور، درگیری، دعوا و تهدید متوسل شده اند و حتی چندین مورد نیز شاهد خودسوزی نیروهای شاغل در بنگاه های معاملا ت املا ک بوده ایم. ۳۴ درصد پرونده های مفتوحه در مراجع قضایی مربوط به معاملا ت املا ک و حاصل شکایت و اختلا ف خریدار و فروشنده از بنگاهداران معاملا ت املا ک است. ۳۴/۵ درصد معاهدات معارض که از سوی سازمان ثبت اسناد کشور اعلا م شده مربوط به معاملا ت املا ک و مردم درگیر در آن است.
● معاملا ت معارض چیست؟
▪ هرگونه معامله ای که درآن شک و شبهه ای وجود داشته باشد از قبیل اینکه ملک به لحاظ سندی و تصرف با هم اختلا ف داشته باشند مثلا ملکی که فروخته شده را دوباره بفروشند، ملکی که کاهش یا افزایش متراژ داشته باشد، ملکی که به وسیله وکیل، مستاجر، فرزند یا همسر صاحب ملک فروخته می شود، سندهای سفید جعلی که در بنگاه ها معامله می شوند و بسیاری موارد دیگر که در این فرصت کم نمی گنجد.
بیش از ۵ هزار نفر از شاغلا ن صنف مشاورین املا ک به جرم معاونت، مباشرت یا مجرم اصلی بودن در زندان های کشور به سر می برند.
● تفاوت معاونت، مباشرت و مجرم اصلی بودن چگونه است؟
▪ معاونت یعنی کمک مستقیم کردن به انجام جرم و مباشرت یعنی اسباب جرم را فراهم کردن. به عنوان مثال سند جعلی را فردی بسازد تا ملک را در بنگاه بفروشند و مجرم اصلی بودن یعنی کل تخلف از خود بنگاه دار سر بزند مانند بنگاهداری در جنت آباد که یک سال قبل یک واحد آپارتمان ۱۱۰ متری را به ۵۰ نفر فروخت و بیش از ۲/۵ میلیارد تومان پول مردم را برداشت و فرار کرد.
● چگونه می توان جلوی این تخلفات را گرفت؟
▪ گفتیم که اتحادیه بنگاهداران معاملا ت املا ک برای قانونمندسازی شکل گرفت و طی آن وظایف هیات مدیره اتحادیه در قانون نظام صنفی به طور کامل تشریح شد اما امروزه تنها ۲ یا ۳ مبحث و آن هم به صورت محدود اعمال می شود که این موارد پول ساز بوده و نفع مادی برای هیات مدیره دارد.
● این موارد چیست؟
▪ یکی صدور جواز با دریافت رقم هایی تحت عنوان خودیاری و درجه بندی بنگاه ها به یک و ۲ که به هیچ وجه توجیه ندارد. بنگاه درجه یک چه خدمتی می دهد که بنگاه درجه ۲ نمی دهد مگر بنگاه هتل است که درجه یک آن سونا و جکوزی داشته باشد و درجه ۳ آن نداشته باشد. مبحث دوم فروش انواع قراردادها از قبیل اجاره نامه، مشارکت نامه، پیش فروش و... است و مبحث سوم نیز بازرسی است که به صورت نمایشی و نه جدی و علمی انجام می شود.
● بازرسی جدی و علمی چیست؟
▪ بازرسان اتحادیه در مراجعات خود به بنگاه باید به دنبال رفع مشکلا ت و سو»تفاهم اعضا و پایبندی به ضوابط و قوانین باشند، محیط بنگاه را بررسی کرده و از کیفیت محل همچون نور کافی، بهداشت، امنیت، شیوه بایگانی اسناد، شیوه نگارش قراردادها و نگهداری اسناد مردم اطمینان حاصل کنند اما هدف از بازرسی ها مشاهده موارد جزئی از قبیل شکستگی شیشه یا نصب کاغذ فروش ملک پشت شیشه است.
● وظایف اصلی که باید مورد توجه قرار بگیرد چیست؟
▪ ساماندهی نوع فعالیت باید مورد توجه قرار بگیرد بدین معنا که مشاوران املا ک فقط مکلف به یک نوع فعالیت هستند. در حالی که امروزه در بنگاه های معاملا ت املا ک وام مسکن، تلفن همراه، خودرو، فرش و حتی برنج و زیتون عرضه می شود که این رویکرد باعث می شود بنگاهدار درخصوص کسب اطلا عات از حرفه مشاور املا ک بی توجه بماند. دوم پایبندی به قوانین سازمان ها و ارگان های دولتی همچون اداره اماکن، شهرداری و سازمان ثبت است و مدیران املا ک امروزه درخصوص بسیاری از قوانین سلیقه ای برخورد می کنند. موضوع سوم آموزش و توانمندسازی است، در قانون نظام صنفی املا ک، قانون کار، قانون تامین اجتماعی، برنامه چهارم توسعه و شیوه نامه جدید اداره ثبت، بر آموزش و توانمندسازی تاکید شده است، اما آموزش ها در اتحادیه به صورت نمایشی و استاد شاگردی صورت می گیرد در حالی که امروزه ظرفیت ایجاد واحد و رشته دانشگاهی برای صنف مشاوران املا ک وجود دارد. روسای این صنف حتی تحمل آموزشگاه ها را نیز ندارند چه برسد به دانشگاهی کردن مشاوره املا ک و اینکه بحث خدمات مشاوره املا ک علمی و تخصصی براساس دانش روز شود و مساله چهارم که از اهمیت ویژه ای برخوردار است نیاز به ساماندهی و آموزش سایر شاغلا ن این صنف همچون مدیران قرارداد گروه های مشاوره، منشی، مشاور، موتورسوار و حتی آبدارچی است، این افراد باید عدم سو»پیشینه، عدم اعتیاد، برخورداری از سواد کافی، سلا مت روحی روانی و بسیاری گزینه های دیگر را کسب کنند.
● چگونه می توان از ورود این قبیل افراد به صنف مشاوران املا ک جلوگیری کرد؟
▪ ماده ۲۷ و ۲۸ قانون نظام صنفی می تواند نقطه آغازی برای جلوگیری از ورود افراد متخلف به صنف باشد که ماده ۲۷ نحوه برخورد با متخلفان بدون جواز کسب را تعیین کرده و ماده ۲۸ نیز درخصوص مشاوران املا ک است که جواز کسب دارند اما مقررات و قوانین را رعایت نمی کنند و درست کوتاهی و کم کاری اتحادیه صنف مشاوران املا ک در این دو مورد برجسته تر است.
● یعنی می گویید اتحادیه با مشاوران غیرقانونی و قانون شکنان برخورد نمی کند؟
▪ بهترین دلیل اثبات این ادعا، آمارهای خود اتحادیه است. هنگامی که صبح از خواب بیدار می شوی و پارکینگ خانه همسایه تان مشاور املا ک شده و تا ظهر همان روز زیرزمین همسایه روبه رویی و تا شب طبقه بالا ی آپارتمانی که در آن زندگی می کنی به صنف مشاوران املا ک پیوسته اند و هیچ مقامی با این رشد قارچ گونه برخورد نمی کند به نظر شما ریشه این مساله را باید در کجا پیدا کرد؟
● با این محدودیت هایی که برای مشاوران املا ک تعیین می کنید، هنوز وظیفه یک بنگاه معاملا ت املا ک را در قبال مراجعان تعریف نکرده اید؟
▪ به لحاظ قانونی برای تعریف وظیفه یک مشاور املا ک در قبال مراجعان کوتاهی شده است بدین معنا که قانون مشخص نکرده آیا مشاور املا ک فقط وظیفه دارد ملک را به خریدار یا مستاجر نشان دهد یا اینکه مسوولیت دارد ملک را به لحاظ سازه، نوع سند، اعتبار اشخاص و حقوق مترتب بر ملک بشناسد و سپس برای سرویس دهی و پیشنهاد ملک به مشتری اقدام کند، در حال حاضر بسیاری از مشاوران برای بازار گرمی، اطلا عات غلط به مشتری می دهند که در صورت بروز هرگونه مغایرت، دست مشتری به جایی نمی رسد و نمی تواند به دلیل اظهارات غلط از بنگاهدار شکایت کند و به عبارت بهتر مشخص نشده وظیفه دلا ل یا بنگاه دار در قبال حق الزحمه ای که دریافت می کند چیست.
بنابراین بنگاهدار می تواند هر دروغی را برای انجام معامله تحویل هر یک از طرفین بدهد بدون آنکه قانون مزاحم این دروغ شود.
اگرچه وظیفه ای قانونی وجود ندارد اما به لحاظ عرفی و توقع مردمی، مواردی تعریف شده است بدین معنا که مراجعان انتظار دارند مشاور املا ک اطلا عات دقیقی از ساختمان از قبیل نوع سازه، کیفیت انواع مصالح ساختمان به کار رفته در ملک مورد معامله، انواع اسناد، حقوق املا ک و اشخاص، استعلا م های لا زم از مراجع مربوطه در موقع نقل و انتقال و مواردی از این دست را داشته باشند.
● بنابراین هیچ مبنای قانونی برای وظایف مشاور املا ک تعریف نشده است؟


دسته بندی :
» خرید و فروش زمین ( دوشنبه یکم مهر 1392 )
» گروه مشاورين مسکن آراد ( پنجشنبه بیستم تیر 1392 )
» تیرماه 92 باید منتظر تركیدن حباب‌های قیمتی در همه حوزه‌ها به ویژه دلار و مسكن ( جمعه هفتم تیر 1392 )
» دانلود و آپلود ( دوشنبه بیست و ششم فروردین 1392 )
» کنکور ( دوشنبه بیست و ششم فروردین 1392 )
» سایت های پر بازدید ( دوشنبه بیست و ششم فروردین 1392 )
» 0192-4225703 ( دوشنبه بیست و هشتم اسفند 1391 )
» فروش زمین ( یکشنبه سیزدهم اسفند 1391 )
» مشاور در امر فروش ملک شما دوستان در شمال ( سه شنبه یکم اسفند 1391 )
» اطلاع رسانی املاک آراد ( سه شنبه یکم اسفند 1391 )
» وظیفه بنگاه دار چیست؟(بخش سوم) ( جمعه بیست و هفتم بهمن 1391 )
» سمت و سوي بازار مسكن در سال 92 ( دوشنبه بیست و سوم بهمن 1391 )
درباره ما

...... آراد ...... ٍ
ایمیل : tejarat00@yahoo.com
banner 240x200px

دسته بندی ها